Que tipos de hipotecas hay y cuales son sus caracteristicas

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Una hipoteca es la forma mas común de financiar la compra de un inmueble (local comercial, vivienda etc.). En este articulo vamos a ver los diferentes tipos de hipotecas que existen.

La hipoteca se diferencia del préstamo en que esta tiene un derecho que recae sobre el inmueble, es decir, que si el hipotecado (quien recibe el dinero para comprar el inmueble), no paga a la entidad financiera que presta el dinero, esta se quedara en propiedad el inmueble. Para decirlo de una forma mas sencilla, digamos que el inmueble que estamos pagando es el aval que tiene la entidad financiera como garantía al cobro del préstamo hipotecario.

HipotecaLas hipotecas

Al financiarse inmuebles, que no son precisamente pequeñas compras y tienen una garantía real, estos prestamos tienen unas condiciones mas favorables que los típicos prestamos al consumo. Entre sus ventajas mas significativas están la posibilidad de pagarlo en un periodo de tiempo mas largo y la de pagar unos tipos de interés menos elevados. Los tipos de interés se calculan normalmente sumándole al Euribor (si se esta en Europa) un pequeño porcentaje que decide el banco.

Las hipotecas, en el momento de formalizarse y al igual que en los prestamos puede tener unos determinados gastos. Estos gastos pueden ser de apertura o de estudio, por poner un ejemplo. En caso de amortizaciones totales y parciales también suelen tener unas comisiones, aunque existen bancos, la minoría, que no cobran comisiones, o cobran menos que otros.

Si se incumple el pago de alguna cuota el banco tendrá derecho a cobrar una comisión mas intereses de demora en el momento que se ejecute el cobro.

Cuando se contrata una hipoteca, como suelen durar bastante tiempo, el banco nos obligara a contratar un seguro de vida y también un seguro sobre el bien hipotecado.

Tipos de hipotecas

Hipotecas Tipo Fijo: Se establece un tipo fijo para todo el plazo del préstamo, ni variara la cuantía de la cuota ni el vencimiento final.

  • Hipoteca tipo mixto: Al principio se fijara un tipo fijo para después hacerlo variable.
  • Hipoteca cuota fija: En este caso la cuota sera fija, es decir, siempre pagaremos la misma cantidad, pero podrá variar el vencimiento ya que el tipo de interés si es variable.
  • Hipoteca de larga duración: Son hipotecas cuya devolución se demorara mas de 20 años. Suelen concederse a gente joven.
  • Hipoteca de corta duración: Al contrario que la anterior, se pagaran antes de los 20 años.
  • Hipoteca cualificada: Son hipotecas con unas condiciones especiales fijadas por los organismos públicos para prestatarios de viviendas de protección oficial o similares.
  • Hipoteca inversa: Diseñada para personas mayores o dependientes sirve para hipotecar el valor de una vivienda en propiedad sin dejar de ser el titular de la misma.
  • Hipoteca X%: La hipoteca se concede sobre el valor del inmueble o una cantidad inferior, aunque existen casos en los que se ha prestado mas dinero del que vale el inmueble. La X sera el porcentaje del valor del inmueble que nos prestan, por ejemplo, si nos dan el 80% sera Hipoteca 80%.
  • Hipoteca puente: Para aquellos que ya tienen una casa en propiedad, se hipoteca la vivienda en propiedad para pagar la compra de otra que aun no esta construida.
  • Hipoteca para segunda vivienda: En este caso el importe del préstamo no suele alcanzar el 80% que suele ser lo normal, sino que se presta una cantidad inferior.
  • Hipoteca subrogada: En aquellos casos que ha existido una subrogacion.
  • Hipoteca con periodo de carencia: Son aquellas en las que al principio solo se pagan intereses.
  • Hipoteca abierta: Es un tipo de hipoteca con unas ventajas especiales.
  • Hipotecas mutidivisas: Se contratan en una moneda extranjera, por ejemplo en dolares americanos.
  • Hipoteca flexible: Son aquellas que tienen una flexibilidad en las condiciones, dependiendo de las condiciones del mercado, pueden tener un periodo de carencia, ser de interés fijo, variable, etc.

El sistema de amortización europeo, americano y alemán

Existen tres tipos de amortización diferentes. Por una parte tenemos el europeo, el mas común en España, en el que se pagan unas cuotas fijas durante toda la vida del préstamo, salvo que el interés sea variable, en cuyo caso se hará una actualización de la cuota. Por otra tenemos el americano, en el cual solo se pagan intereses y al finalizar el préstamo se abona todo el capital. Y por ultimo el alemán, en el que las cuotas son decrecientes, ya que se paga una parte constante de capital y otra de intereses, como los intereses se calculan sobre el capital pendiente estos cada vez son inferiores, y por tanto el importe de la cuota descenderá.

A tener en cuenta

Otras definiciones que nos encontraremos en las hipotecas:

Acreedor hipotecario

Se conoce a la entidad financiera que actúa como prestamista en el contrato de la hipoteca.

Por ejemplo, una pareja de recién casados decide comprarse un piso y abandonar el apartamento de alquiler en el que están viviendo. Acuden a su entidad financiera de toda la vida para pedir una hipoteca, y el banco finalmente acepta. El prestamista, es decir, el banco, seria el acreedor hipotecario en esta situación, mientras que la pareja de recién casados serian los hipotecados.

Los acreedores hipotecarios mas comunes en nuestro país son los bancos (como el Santander o Bbva), las cajas de ahorro (como Bankia o CajaSol) y las cajas rurales (como la Caja Rural del Sur). También existen otro tipo de entidades financieras que actúan como acreedores hipotecarios, aunque suelen empresas que ofrecen también créditos rápidos y normalmente tienen un coste mas elevado que el resto.

Activo hipotecado

Un activo hipotecado es aquel que se ofrece en garantía para el cumplimiento de unas obligaciones. Un ejemplo muy claro es el de la hipoteca de la vivienda, donde el piso seria el activo hipotecado. Tambien recibe el nombre de activo pignorado.

Aval

Un Aval no es mas que una garantía para el cobro en una operación económica.

Nos pueden pedir un Aval cuando pedimos un préstamo al banco, en una hipoteca (en este caso la garantía es el propio piso) o un proveedor o acreedor por alguna compra o una prestación de servicios.

Existen dos personas implicadas en este tipo de operaciones, el Avalado, que es el que tiene la deuda económica, y el Avalista, el cual tendrá que hacer frente a la deuda en caso de que el Avalado no la atienda.

Existen dos tipos de Avales:

  • El Aval como exigencia del prestamista para dar un préstamo o un crédito.
  • El Aval como producto financiero. En este caso es la propia entidad la que se compromete a hacer frente a un pago en el supuesto caso que el cliente no atienda su deuda. En este caso, aunque el cliente no pague a sus acreedores y el banco finalmente tenga que asumir una deuda el cliente  pasara a tener la deuda con el banco, teniendo que abonar el importe completo mas seguramente unas comisiones e intereses.

Saldo vivo

El saldo vivo es el importe que queda pendiente de cobrar o de pagar en una compraventa u operación financiera, como puede ser un préstamo, una hipoteca, una operación comercial, etc.

Por ejemplo, imagínate que vendemos un producto por 1.000 euros, y pagamos 500 euros al contado, los 500 euros restantes serán el saldo vivo de la operación hasta que hayamos liquidado la cantidad pendiente.

En el caso de las operaciones financieras, si pedimos un préstamo al banco de 20.000 euros para adquirir un vehículo, si durante el primer año abonamos mensualmente 500 euros, el saldo vivo del préstamo al finalizar el año serán 14.000 euros restantes.

Tipos de interés

Las tasas de interés es el costo que nos cuesta pedir dinero prestado. Existen muchos sectores que se ven fuertemente impactados por las fluctuaciones que tiene, como por ejemplo las personas que tienen una hipoteca a interés variable.

Cuando las tasas de interés aumenten, es mayor el precio que pagamos en nuestros prestamos, ya que los intereses aumentan también, por el contrario, cuando los tipos de interés descienden, el precio que se paga por el dinero prestado es inferior, bajando así las cuotas.

El aumento o el descenso de las tasas de intereses afectan a los precios de los productos que compramos, ya que un aumento de los tipos de interés provoca que debamos pagar mas por una casa, por lo tanto el precio de estas sera mas difícil que aumente ya que existirían muchas personas que no podrían acceder a ellas. Por el contrario, un descenso de los tipos de interés podría provocar un aumento del precio de las viviendas, ya que el precio que pagaríamos por el préstamo seria inferior. Este es un ejemplo muy genérico, evidentemente es mucho mas complicado, aunque puede servir para hacernos una idea.

Los tipos de interés también pueden variar dependiendo el tipo de préstamo que pidamos. Dependerá de la garantía que tenga el banco de que el cliente va a devolver el dinero, del importe, de la duración, etc.

Dacion en pago

Es la acción de dar algo para pagar una deuda. Si el hipotecado no abona sus cuotas al prestamista este embargara el inmueble. Existe la posibilidad hoy en día que el valor de la vivienda no de para pagar el total de la deuda, por el descenso en el precio de los pisos, en este caso solo se descuenta de la deuda el importe de tasación de la vivienda, quedándose a deber el resto. Este punto puede variar dependiendo de la ley hipotecaria actual.

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